Bất động sản phụ thuộc nhiều vào kết quả chống dịch

Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang tác động tiêu cực đến nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ đi về đâu, liệu có cơ hội gì cho nhà đầu tư, doanh nghiệp để đứng vững trong lúc này…?

Thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19.

Đó là những nội dung cuộc trao đổi của ĐTTC với chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang.

PHÓNG VIÊN: - Ông đánh giá mức độ ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với thị trường BĐS như thế nào? Nhận định của ông về sự hồi phục của thị trường sau khi dịch được khống chế?

Ông TRẦN KHÁNH QUANG: - Do không được tụ tập động người, phải thực hiện giãn cách xã hội nên không bán được hàng, giao dịch BĐS chững lại. Mặt bằng cho thuê, căn hộ cho thuê, BĐS du lịch bị ảnh hưởng nặng nề. Các nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính, vay trên 70% nên gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, hiện nay đã xuất hiện các BĐS giảm giá 2-5%, tập trung căn hộ trên 3 tỷ đồng, đất nền trên 5 tỷ đồng và nhà phố trên 10 tỷ đồng.

Chúng ta thấy BĐS tăng trưởng liên tục từ năm 2014 đến cuối 2019 ở mức giá khá cao. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã biết 2020 là năm khó khăn, nên đã có phương án chuẩn bị dự phòng rủi ro bằng cách tái cơ cấu tài sản đầu tư và tài chính. Thực ra khi dịch Covid-19 mới xảy ra nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đã dự báo được tình hình khó khăn hơn. So với cuộc khủng hoảnh tài chính 2008, lần này các nhà đầu tư có sự chuẩn bị đón nhận tốt hơn.

Ngoài ra, thị trường BĐS đã được kiềm chế phát triển trong năm 2019 bằng những chính sách hạn chế nguồn cung, ngăn chặn các cơn sốt đất ảo nhiều nơi. Do đó, năm nay với Covid-19, thị trường chấp nhận tiếp diễn ảm đạm trong khoảng thời gian có thể chịu đựng 6-9 tháng .

- Với những diễn biến như đã phân tích, theo ông thị trường thời gian tới sẽ theo kịch bản nào?
- Theo tôi, thị trường theo chiều hướng nào phần lớn phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh hiện nay. Theo đó, kịch bản 1 nếu dịch kiềm soát tốt trong tháng 5, doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 10-15%, các công ty sàn môi giới 20-30%, thị trương sau dịch sẽ nhanh chóng phục hồi trong 3 tháng.

Kịch bản 2 nếu dịch kiểm soát tốt trong tháng 9, doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 15-20%, các công ty sàn môi giới 30-40%, thị trương sau dịch sẽ từ từ phục hồi trong 6 tháng. 

Kịch bản 3 nếu dịch kiểm soát tốt trong tháng 12, doanh nghiệp đầu tư bị hao tổn khoảng 20-30%, các công ty sàn môi giới 40-70%, thị trương sau dịch sẽ gặp khó khăn trong 6-12 tháng.

- Như vậy đâu là lời khuyên cho nhà đầu tư?

- Tôi cho rằng sản phẩm BĐS nhu cầu thực sẽ được ưa thích, đất nền, nhà phố được ưa chuộng hơn căn hộ, trong khi đó BĐS sang và siêu sang sẽ gặp nhiều khó khăn, BĐS du lịch nghĩ dưỡng cao cấp sẽ chững lại. Ngoài ra xu hướng mua nhà vườn sẽ tăng mạnh tại các tỉnh cách TPHCM 2-3 giờ di chuyển, như Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu , Đồng Nai… Cùng với đó, chính sách thanh toán sẽ kéo dài hơn cộng với dịch vụ y tế, môi trường xanh sẽ là điểm nhấn của các dự án này.

Hiện tại giao dịch thị trường chậm lại, chỉ 5-10% so với trước dịch. Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp đã chuẩn bị phương án từ cuối năm 2019. Với dự đoán 2020 là năm khó khăn, họ đã tái cơ cấu tài sản và tài chính đảm bảo trụ nổi 9-12 tháng. Đối với nhà đầu tư không chuyên, đây là sự bất ngờ nếu dịch kéo dài thêm 3-6 tháng họ sẽ cắt lỗ bán giảm giá. 

Còn với nhà đầu tư chuyên lướt sóng không chuyên, sử dụng đòn cân nợ cao, vay trên 70% giá trị tài sản, hiện đang bán ra trên thị trường để thu hồi và cân đối tiền mặt. Họ chấp nhận bán bằng hoặc giảm 2-3% giá trị tài sản, sẽ tiếp tực giảm 1-2%/tháng theo tình hình của dịch. Tuy nhiên số lượng nhà đầu tư này tương đối ít trên thị trường.

- Có thể xem đây là dịp để nhà đầu tư “bắt đáy” thị trường và những giải pháp của Chính phủ đưa ra trong thời gian qua tác động đến thị trường BĐS như thế nào, thưa ông?

- Câu chuyện bắt đáy thị trường không hề đơn giản, vì có 90% nhà đầu tư canh bắt đáy của thị trường, trong khi số lượng rao bán giảm giá tốt chỉ chiếm 5-10%, nên chỉ cần 3-5 sản phẩm giao dịch tiểu khu vực thị trường sẽ tăng lại . Nói chung, sau 6 tháng thị trường tăng 10-20% thì 6 tháng trước là thời điểm đáy. Do vậy, chỉ có cơ hội mua được giá tốt, hiếm có cơ hội bắt đáy . 

Để có cơ hội mua giá tốt cần lưu ý: Chọn loại BĐS mình yêu thích, hiểu rõ để sẵn sàng mua. Giá giảm 5-10% so với giá muốn mua là giá có thể mua vào. Chia tiền mặt thành nhiều cơ hội đầu tư như chỉ làm 3-5 phần để mua từ từ. Hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu vay nên vay 40-50%.

Chúng ta biết, BĐS bị ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống ngân hàng. Theo đó, nếu thị trường BĐS đang khó, hệ thống tài chính đổ vỡ, ngay lập tức BĐS sẽ lâm vào khủng hoảng. Bên cạnh đó, chứng khoán và BĐS hiện đang là 2 kênh đầu tư được ưa chuộng, do vậy tín hiệu tốt của thị trường tài chính là lực nâng đỡ rất tốt cho BĐS. 

Trong thời gian dịch bệnh chúng ta thấy được niềm tin vào nền kinh tế sau dịch khi diễn biến thị trường chứng khoán có xanh vài phiên, cũng như sự ổn định của ngân hàng, nên BĐS khó khăn vẫn có giải pháp để thoát dịch. Ngược lại, khi đa số tài sản thế chấp từ ngân hàng là BĐS, nên sự cầm cự tốt BĐS trong mùa dịch đã giúp ngân hàng cân bằng nợ xấu, giúp thị trường chứng khoán có niềm tin vào sự phục hồi. 

Rõ ràng thị trường BĐS có giá trị rất là lớn và Chính phủ nên hỗ trợ bằng các giải pháp về pháp lý sẽ hay hơn. Theo đó, Nhà nước nên linh động giải quyết và mở một số chính sách để tăng nguồn cung có chất lượng. Cùng với đó khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp, tháo gỡ những vướng mắc trong quyền sử dụng đất của người dân về phân lô, tách thửa… Có phương án hỗ trợ người dân, rồi đến doanh nghiệp vừa và nhỏ, cuối cùng là doanh nghiệp lớn, có như vậy sự phát triển mới bền vững.

- Xin cảm ơn ông.

Theo ĐTTCO
Bài viết đóng góp, xin gửi về email: doanhnhandoisong@gmail.com

* Trang Thông tin Điện tử Tổng hợp
Giấy phép ICP số 35/GP-STTTT do Sở TTTT cấp ngày 15/8/2017
Chịu trách nhiệm nội dung: Nhà báo Trần Hiền Long
Ghi rõ nguồn: doanhnhandoisong.vn khi lấy thông tin từ trang này

* Bản quyền thuộc HL Media
Văn phòng: 232/1/10 Bình Lợi, phường 13, Quận Bình Thạnh, TP.HCM
Điện thoại: (028) 38055303 - Hotline: 0934048895
Email: doanhnhandoisong@gmail.com