Bất động sản doanh nghiệp tại Việt Nam: Chiến lược danh mục đầu tư văn phòng

Vào đầu năm 2020, khi đại dịch Covid-19 đã khiến cả ngành công nghiệp thế giới, bao gồm Việt Nam, phải nhận định lại khả năng nội tại của mình, Cushman & Wakefield và nhiều khách hàng lớn nhất của chúng tôi đã phải xem xét các văn phòng đã và đang được sử dụng như thế nào. Khi thế giới chuyển sang hình thức làm việc tại nhà (Work from home - WHF), các chuyên gia tư vấn trên toàn cầu đã nhanh chóng đưa ra các ý kiến về kế hoạch phục hồi hoạt động kinh doanh, làm thế nào để trở lại văn phòng an toàn và hình dung về viễn cảnh tương lai sẽ ra sao trong một văn phòng giãn cách xã hội. Đối với chúng ta, tại Việt Nam, một thực tế là văn phòng nhanh chóng mở cửa trở lại và phần lớn chúng ta quay trở lại làm việc như trước đây. Đây là tín hiệu rất rõ cho thấy chúng ta đang quay trở lại cuộc sống bình thường trước đây chứ không phải một cuộc sống ‘bình thường mới’, và theo nhiều cách, chúng tôi có cảm giác như chưa bao giờ rời đi.

Hệ quả của đại dịch toàn cầu có khả năng tác động mạnh mẽ đến chiến lược bất động sản doanh nghiệp (Corporate Real Estate – CRE) tại Việt Nam, nếu có, đó là sự thay đổi có ý thức về thời gian, cách thức và vị trí chúng ta sử dụng văn phòng. Các văn phòng được đầu tư trong tương lai có thể bắt đầu giống với cách thức hoạt động của mô hình spoke-hub (trụ sở chính & các điểm vệ tinh) đã được sử dụng trên thị trường kho vận toàn cầu qua nhiều năm. Các ‘hub’ trụ sở chính ở khu vực trung tâm tuy trở nên nhỏ hơn nhưng cần thiết cho những cuộc họp quan trọng, gặp gỡ khách hàng, các buổi thảo luận và là động lực chính để tuyển dụng nhân tài. Văn phòng ở khu vực trung tâm chắc chắn là yếu tố quan trọng trong chiến lược CRE tương lai. Chúng ta đã nhận ra là tương tác xã hội giúp thúc đẩy năng suất trong một số lĩnh vực kinh doanh cụ thể và cũng rất quan trọng đối với văn hóa doanh nghiệp.

Các điểm ‘spoke’ vệ tinh có thể bao gồm các tòa nhà ở những vị trí rìa hoặc ngoài trung tâm; đó là vị trí linh hoạt và thuận tiện hơn cho lực lượng lao động với không gian làm việc thoải mái hơn cũng như tiết kiệm hơn về mặt chi phí. Ngoài ra, WFH có thể trở thành WFA (Work From Anywhere) tức là làm việc ở bất kỳ nơi nào. Các doanh nghiệp sẽ có nhiều địa điểm làm việc (touch-point) trong trung tâm, gần trung tâm hoặc ngoài thành phố sẽ trở thành một phần trong chiến lược chính thức cho các doanh nghiệp, nhân viên sẽ làm việc và gặp gỡ ở co-working spaces (không gian làm việc chung) hoặc các địa điểm ít trang trọng hơn như trung tâm mua sắm, khu vui chơi, giải trí hoặc chuỗi cửa hàng cà phê.

Công bằng mà nói, việc áp dụng mô hình này sẽ phụ thuộc vào chiến lược CRE của các công ty đa quốc gia. Các công ty lớn đang xem xét không gian tại Việt Nam vì nhận thấy nhu cầu không gian làm việc của thị trường Việt Nam và khu vực APAC mở rộng tiếp tục tăng nhanh hơn các châu lục khác. Các tập đoàn lớn thuộc tất cả các lĩnh vực từ ngân hàng, thể thao điện tử (eSports) đến truyền thông quảng cáo sẽ tìm cách làm thế nào để tập trung mọi nhân viên nhưng không nhất thiết phải là phải tập trung tại một địa điểm cố định.

Mô hình ‘hub and spoke’ không hẳn là mới lạ. Trong khoảng 50 năm qua, lĩnh vực hàng không, công nghệ thông tin, kho vận trên toàn cầu đã khởi xướng mô hình này. Tại Việt Nam, khi các lĩnh vực Thương mại điện tử và FMCG (hàng tiêu dùng nhanh) phát triển nhanh chóng thì ‘hub and spoke’ có vẻ là một mô hình có thể được nhân rộng nhanh chóng và có hiệu quả khi nhu cầu về phân phối và lưu kho tăng lên. Một xu hướng nổi lên nhờ đại dịch là bất động sản hậu cần và công nghiệp trở thành tài sản cốt lõi đối với nhiều nhà đầu tư. Đối với khách thuê, đây là một phân khúc bất động sản có sẵn và nằm trong khả năng thuê khi họ đang phải vật lộn với những thách thức từ Covid-19.

Tuy nhiên, có lẽ chúng ta nên cân nhắc về một chiến lược đơn giản mà ngành hậu cần công nghiệp đang sử dụng. Chúng ta cần xem xét nội tại hơn là chạy theo những mô hình đã 50 năm tuổi đã thành công trên thế giới. Liệu giải pháp sao chép y nguyên mô hình này có thực sự hiệu quả tại Việt Nam, trong bối cảnh thị trường Việt Nam vốn dĩ rất riêng biệt, thường không rõ ràng và biến đổi nhanh chóng?

Có một số yếu tố rất cụ thể đang diễn ra trong phân khúc kho vận của Việt Nam. Một trong những yếu tố quan trọng ở giai đoạn đầu của chuỗi cung ứng trong nước, và có lẽ cũng là điều khó hiểu nhất đối với các nước khác, là sự phụ thuộc vào tiền mặt của người tiêu dùng. Mặc dù việc sử dụng thẻ tính dụng và thanh toán trực tuyến đã tăng lên, nhưng cả nước vẫn còn sự phụ thuộc khách quan vào tiền mặt. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu 90% d6an số trên 15 tuổi có tài khoản ngân hàng vào năm 2030.

Như các chuyên gia Thương mại điện tử tại Việt Nam đều thừa nhận, giao hàng thu tiền hộ (COD) là nền tảng của doanh số bán hàng, động lực tăng trưởng và là một vấn đề nan giải cực kỳ lớn khi rủi ro tỷ lệ hoàn trả cao hơn so với thanh toán trực tuyến.

Mô hình ‘hub and spoke’ điển hình tại Mỹ:

Ở cách đó hàng nghìn kilomet, mô hình ‘hub and spoke’ giả định sẽ trông như thế nào? Các khu vực phát triển kinh tế mạnh mẽ của Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (TP. HCM) cách xa nhau 1.500 km theo đường bộ (đường bộ khá gập gềnh), nếu không có tuyến đường sắt vận chuyển, đặt một trung tâm lớn ở giữa sẽ không khả thi.

Tìm hiểu thêm về các ‘hub’, trong mỗi thành phố trọng điểm, ba khu CBD (trung tâm hành chính và thương mại) khác biệt đang hình thành do sự dịch chuyển dân số và tốc độ tăng trưởng đô thị hóa 3%. Những thay đổi nhanh chóng về cơ sở hạ tầng đã dẫn đến hiệu ứng giằng co làm dịch chuyển trọng tâm cũng như địa lý và nhân khẩu học. Lấy TP.HCM làm ví dụ, thật khó để dự đoán tương lai của thành phố có diện tích xây dựng gần 700.000 km2 và đang phát triển nhanh chóng theo nhiều hướng khác nhau. Mặc dù thành phố có quy hoạch cơ sở hạ tầng tốt nhưng rất khó để dự báo tình hình triển khai cơ sở hạ tầng và cũng khó dự đoán về việc hoàn thành xây dựng một cây cầu hoặc cầu vượt trong thành phố. Việc dự đoán triển khai cơ sở hạ tầng được ví von như trò chơi bắn cá. Trước đây, dự đoán tương lai của một thành phố giống như bắn cá trong một ao, nhưng nay cái ao đã nhân lên ba cái, và cả ba ao đều đang không ngừng chuyển động và thay đổi kích thước, khiến việc bắn cá tưởng như dễ dàng trước đây nay không còn dễ nữa.

Do đó, chúng ta xem xét cách các ‘hub’ trung tâm sẽ tương tác với các ‘spoke’ vệ tình, điều này dẫn đến việc các hình thành các cảng/kho trung chuyển điều phối ở những địa điểm thuận lợi hơn, nhưng ở Việt Nam thì đa phần đây là những kho cảng với cơ sở vật chất rất cơ bản hoặc kém chất lượng.

Điều này làm nổi bật một khía cạnh khác của thị trường trong nước là chúng ta sẽ không nhận thấy các giải pháp brownfield (khu công nghiệp có sẵn cho thuê/mua lại) để phân phối trong nội thành, và chúng ta còn lâu mới có hoạt động giao hàng bằng máy bay không người lái ở Việt Nam. Đất sẽ không được tái quy hoạch cho lĩnh vực hậu cần kho vận hoặc công nghiệp. Vì vậy, mặc dù chất lượng của các tòa nhà cũ ở những vị trí đắc địa có thể không phải là điểm nhắm của các chuyên gia về bất động sản doanh nghiệp nhưng các vị CEO và Giám đốc Dịch vụ Hậu cần sẽ không bận tâm miễn là những chiếc xe máy giao hàng của họ có thể giao sản phẩm đến tay khách hàng đúng lúc. Xe máy giao hàng là một sắc thái rất riêng vì điều này không phổ biến ở mô hình ‘hub and spoke’ Phương Tây.

Tôi chắc rằng các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản truyền thống sẽ rùng mình khi nghĩ đến việc quản lý một danh mục đầu tư gồm nhiều tòa nhà trong đó một số tòa nhà có thể không được xếp vào hàng bất động sản. Thế nhưng, những đặc điểm riêng của Việt Nam: giao thông, giao hàng bằng xe máy, ngập lụt, gián đoạn nguồn điện, phát triển cơ sở hạ tầng & phí cầu đường là rủi ro lớn đối với chuỗi cung ứng hơn là việc mua/thuê một kho bãi có giá trung bình thay vì một ‘trung tâm lớn’ quy mô và đắt đỏ. Đối với các tổ chức chỉ có một trung tâm chính, giống như mạng công nghệ thông tin, nếu một trong các văn phòng vệ tinh ‘spoke’ hoặc tệ hơn là trung tâm chính ‘hub’ gặp vấn đề thì sẽ xảy ra tình trạng tắc nghẽn ảnh hưởng đến hiệu suất làm việc. Tại Việt Nam, nơi có nhiều rủi ro tiềm ẩn về chuỗi cung ứng hơn các nước khác, thì có lẽ mạng lưới point-to-point (tương tác giữa các điểm) và hub-spoke (trung tâm – vệ tinh) là lựa chọn tốt nhất để tiếp tục duy trì việc kinh doanh vận hành. Các yếu tố chính là sự phát triển của các bếp ảo (ghost-kitchen) hoặc việc áp dụng quản lý hàng tồn kho theo hình thức just-in-time (sản xuất tức thời/ đúng sản phẩm – với đúng số lượng – tại đúng nơi – vào đúng thời điểm cần thiết) trong các chức năng hậu cần của bất kỳ doanh nghiệp nào.

Nếu thương mại điện tử và bán lẻ có sự phối hợp thực sự thì nhu cầu về không gian cho thuê đối với khâu middle-mile* (nơi thực hiện việc xuất-nhập kho, xử lý đơn hàng & đóng gói) và last-mile (giao hàng đến tay người dùng) sẽ cao hơn. Điều này sẽ dẫn đến khả năng có một mô hình kết hợp giữa mạng lưới point-to-point (tương tác giữa các điểm) và hub-spoke (trung tâm – vệ tinh). Trong trường hợp này, chúng ta không cần loại bỏ hoàn toàn mô hình hub-spoke (trung tâm – vệ tinh) mà có thể hướng tới một giải pháp riêng phù hợp cho mỗi địa phương.

Alex Crane, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam

Theo CEO Việt
Bài viết đóng góp, xin gửi về email: doanhnhandoisong@gmail.com

* Trang Thông tin Điện tử Tổng hợp
Giấy phép ICP số 35/GP-STTTT do Sở TTTT cấp ngày 15/8/2017
Chịu trách nhiệm nội dung: Nhà báo Long Trần
Ghi rõ nguồn: doanhnhandoisong.vn khi lấy thông tin từ trang này

* Bản quyền thuộc HL Media
Văn phòng: 232/1/10 Bình Lợi, phường 13, Quận Bình Thạnh, TP.HCM
Điện thoại: (028) 38055303 - Hotline: 0934048895
Email: doanhnhandoisong@gmail.com