Thị trường BĐS đã có nhiều biến động trong nửa đầu năm 2022. Trước cơn sốt đất ngày càng lan rộng tại hầu khắp các địa phương trên cả nước, hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm giảm thiểu đầu cơ, minh bạch thị trường BĐS, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua ở thực. Động thái kiểm soát tín dụng BĐS, chính sách siết phân lô tách thửa tại nhiều địa phương, tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng BĐS… phần nào đã kìm chế những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều điểm nóng. Tuy nhiên, sau thời gian dài bị kìm nén bởi dịch bệnh, cả nguồn cung và giá bán BĐS tại hầu hết các thị trường và phân khúc đều bật tăng mạnh.
BĐS đứng thứ 2 trong các nhóm ngành hút FDI mạnh nhất
Việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng các gói hỗ trợ kích thích nền kinh tế, đẩy mạnh đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng của Chính phủ đã tác động tích cực lên nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Việc kiểm soát tốt dịch Covid-19 cùng với chính sách mở cửa du lịch, nối lại đường bay quốc tế, SEA Games 31 được tổ chức thành công là những yếu tố góp phần giúp du lịch sôi động trở lại. Chỉ trong vòng 6 tháng mở lại đường bay quốc tế (từ tháng 2/2022), lượng khách du lịch quốc tế ghi nhận khoảng 600.000 người, tăng 583% so với cùng kỳ năm ngoái, tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 6 tháng đầu năm thực hiện ước đạt xấp xỉ 10 tỷ USD, cao nhất trong 6 năm qua, trong đó, BĐS giữ vững vị trí top 2 với 22% FDI.
Theo Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, Việt Nam đang ở trong giai đoạn tiêu dùng bùng nổ với tỷ lệ dân số trong độ tuổi có nhu cầu và tài chính mua BĐS (45-50 tuổi) gia tăng mạnh. Đây chính là tiền đề để thị trường BĐS tăng trưởng vượt bậc trong những năm tới đây.
Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng được triển khai cũng đã tác động mạnh đến thị trường BĐS như cao tốc Bắc Nam hoàn thành 58%; miền Bắc & miền Trung đẩy mạnh phát triển đường ven biển, đẩy mạnh phát triển cao tốc (Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột, Bình Phước - TPHCM).
Nguồn cung bật tăng mạnh, căn hộ hạng B chiếm lĩnh thị trường Hà Nội và TP.HCM
Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung BĐS trên cả nước đã bật tăng mạnh trở lại, đặc biệt tại thị trường TP.HCM và thị trường miền Trung.
Cụ thể, tại thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, chủ yếu tại các dự án khu đô thị lớn, dẫn đầu là khu Đông với 62%, khu Tây 31%. Thị trường xuất hiện sự trở lại của phân khúc Nhà phố với gần 400 sản phẩm.
Tại thị trường BĐS các tỉnh lân cận Hà Nội (Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh), thị trường vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong Quý 2 và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số địa phương. Nhà phố vẫn là sản phẩm chiếm tỷ trọng cao (>50%). Hưng Yên chiếm lĩnh nguồn cung mới nhà thấp tầng trong Quý 2 và 6 tháng đầu năm với trên 90% tổng nguồn cung mới. Trong đó, nhà phố là sản phẩm chủ đạo.
Thị trường BĐS TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm với hơn 16.500 căn hộ, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam, trong đó khu Đông đóng góp hơn 90% tổng nguồn cung mới. Phân khúc hạng B chiếm lĩnh giỏ hàng với 88% tổng nguồn cung mới.
Phân khúc thấp tầng chứng kiến nguồn cung mới tặng mạnh trong 6 tháng đầu năm, đạt gần 600 căn, bằng cả năm 2021. Nguồn cung phân khúc thấp tầng chỉ ghi nhận tại khu Đông.
Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.
Thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP.HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An), nguồn cung căn hộ tiếp tục chiếm đa số giỏ hàng mới, tuy nhiên số lượng dự án mới giảm so với cùng kỳ, thị trường hạn chế dự án mới. Nhiều dự án ban hành chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút khách hàng.
Thị trường Đồng Nai cũng ghi nhận sự hạn chế dự án mới trong 6 tháng đầu năm, do nhà nước siết chặt quản lý bất động sản, thị trường chỉ giao dịch những dự án hiện hữu. Trong 6 tháng đầu năm, Long An ghi nhận sự nổi bật của các dự án đất nền ven Khu công nghiệp và các tuyến đường chính kết nối với khu vực lân cận.
Thị trường BĐS miền Trung ghi nhận nguồn cung căn hộ vượt trội trong Quý 1 tại các địa phương phát triển du lịch nghỉ dưỡng ở miền Trung. Trong khi đó, đất nền chiếm đa số giỏ hàng mới Quý 2. Đà hồi phục của thị trường miền Trung được ghi nhận rõ khi chứng kiến sự gia tăng nguồn cung trong Quý 2 với phân khúc thấp tầng tại Đà Nẵng, Quảng Nam, nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo sau thời gian ngưng do ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong 6 tháng qua, loại hình shophouse tập trung tại khu vực Phú Yên, Quảng Trị, dọc tuyến đường kết nối chính quy hoạch phát triển thương mại dịch vụ của các địa phương.
Trong 6 tháng đầu năm, so với các khu vực khác nguồn cung mới thị trường BĐS miền Tây tương đối hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu. Phân khúc đất nền chiếm ưu thế, phát triển dọc các tuyến đường kết nối chính, tuy nhiên số lượng dự án nhà liền thổ chiếm đa số giỏ hàng mới. Thị trường miền Tây ghi nhận loại hình căn hộ mở bán sau thời gian dài vắng bóng. Cần Thơ ghi nhận thị trường mở bán loại hình nhà liền thổ, do ban hành quy định siết tách thửa.
BĐS thiết lập mặt bằng giá mới ở nhiều khu vực
Theo ghi nhận của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, giá bán bất động sản tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc và các địa phương trên cả nước. Nhiều khu vực, BĐS đã thiết lập mặt bằng giá mới.
Tại Hà Nội, giá bán căn hộ Quý 2 đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Giá bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội tăng 9% - 15% so với quý trước. Giá bán tăng đáng kể ở các giai đoạn mới. Sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong năm 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội giữ xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ khả quan tại các dự án mở bán mới, đạt 70%.
Thị trường các tỉnh lân cận Hà Nội, chứng kiến sức bật mạnh mẽ của giá BĐS tại Hưng Yên với giá bán đạt 120 - 194 triệu/m2, tạo nên mặt bằng giá mới tại đây, các khu vực còn lại giá tăng nhẹ 6% - 15%.
Tại thị trường BĐS TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình Quý 2/2022 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ có tốc độ bán hàng cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 80%. Hạn chế dự án thấp tầng trong thời gian qua, trong Quý 2, thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị nằm ở vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân, giá bán được ghi nhận mức cao kỷ lục. Giá bán nhà phố ở dự án mới giao động từ 36 - 42 tỷ/căn, dinh thự đạt 180 tỷ/căn.
Các tỉnh lân cận TP.HCM, giá bán vẫn ghi nhận tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc, từ 3%-6%.
Tại thị trường miền Trung, trong 6 tháng đầu năm ghi nhận biên độ tăng cao ở một số khu vực như Khánh Hòa, Đà Nẵng, trong khi các khu vực khác ghi nhận mức tăng nhẹ. Giá bán đất nền ghi nhận tăng từ 10% - 15% tại một vài khu vực diễn ra sốt đất. Nhà liền thổ tại Đà Nẵng xác lập kỷ lục, trong khi các khu vực khác có biên độ tăng thấp.
Tại thị trường miền Tây, giá bán ghi nhận tăng nhẹ ở tất cả các địa phương, các dự án kết nối giao thông thuận tiện, ven Khu công nghiệp được khách hàng quan tâm.
6 tháng cuối năm: TP.HCM nguồn cung căn hộ giảm, Hà Nội nhà thấp tầng chiếm ưu thế
Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, 6 tháng cuối năm, tại thị trường Hà Nội, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại đây giữ xu hướng tăng trong 6 tháng cuối năm 2022. Nguồn cung 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến chủ yếu thuộc phân khúc Nhà thấp tầng tại khu Tây.
Tại các khu vực lân cận Hà Nội, dự kiến nguồn cung thời gian tới Nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.
Tại TP.HCM, trong 6 tháng cuối năm, nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây - Bắc. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn.
Các tỉnh lân cận TP.HCM, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm dự kiến chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương và Long An ở các khu vực ven Khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Tiến độ cơ sở hạ tầng tại các địa phương được thúc đẩy, các công trình giao thông được khởi công xây dựng là đòn bẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, dự báo số lượng dự án mới trong thời gian tới tại khu vực không tăng trưởng mạnh do chính sách siết quản lý BĐS.
Trong khi đó, miền Trung đang trở thành điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư khi hạ tầng được chú trọng đầu tư với các tuyến cao tốc, tuyến đường ven biển. Khách du lịch tăng trưởng mạnh mẽ sau dịch cũng tạo đà cho thị trường BĐS miền Trung tăng tốc. Cùng với đó, thị trường cũng gia tăng tốc độ phát triển khi các khó khăn về pháp lý BĐS du lịch được tháo gỡ.
Tại miền Tây, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới. Việc các khu công nghiệp được chú trọng quy hoạch và thu hút đầu tư tại các tỉnh miền Tây, sẽ đưa thị trường BĐS công nghiệp nơi đây phát triển mạnh, tạo đà tăng trưởng cho BĐS nhà ở. Tuy nhiên, số dự án mới dự báo không tăng trưởng nhiều do các chính sách siết quản lý BĐS.
Cần minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp
Chia sẻ tại sự kiện, ông Tô Bá Lâm, Giám đốc Điều hành iHouzz Platform nhận định, mặc dù được đánh giá là vô cùng tiềm năng nhưng thị trường môi giới thứ cấp vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho đội ngũ môi giới cũng như cơ quan quản lý.
Các thông tin về sản phẩm BĐS cũng như thông tin mua bán giao dịch BĐS hiện nay còn nhiều vấn đề chưa minh bạch. Chẳng hạn giá trị giao dịch BĐS được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý thấp hơn giá trị thực tế theo thoả thuận giữa người mua và người bán, việc thanh toán phí môi giới được thực hiện qua các kênh không chính thống nên Công ty BĐS không ghi nhận doanh thu và nhân viên môi giới BĐS không ghi nhận thu nhập…
Sự thiếu minh bạch trong thị trường môi giới thứ cấp gây ra nhiều hệ lụy cho cả cơ quan nhà nước, người môi giới và cả khách hàng. Nhà nước sẽ bị thất thu thuế: thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Môi giới gặp khó khăn trong việc bán hàng do thiếu kỹ năng và thông tin, đó là chưa kể rủi ro bị cắt phí hoa hồng khi người mua và người bán giao dịch trực tiếp. Trong khi đó, khách hàng (gồm cả người mua và người bán BĐS) tốn nhiều thời gian và công sức trong việc mua và bán BĐS.
Để lành mạnh hóa thị trường môi giới thứ cấp, nhiều biện pháp đã được chính phủ đề ra. Trong đó phải kể đến Nghị quyết số 18-NQ/TW giúp hoàn thiện cơ chế xác định giá BĐS, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Hay Nghị quyết số 16/2022/NĐ-CP quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định. Tất cả những quy định này phần nào đã góp phần giúp thị trường môi giới thứ cấp minh bạch hơn. Tuy nhiên, để tất cả các khâu vận hành trơn tru, thống nhất với nhau, rất cần một nền tảng BĐS có thể liên kết các dịch vụ bổ trợ xung quanh giao dịch mua – bán BĐS thứ cấp.
“Việc sử dụng các nền tảng BĐS để liên kết các dịch vụ bổ trợ là hướng đi tất yếu giúp minh bạch hóa thị trường BĐS và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho tất cả các bên: khách hàng, nhân viên môi giới và nhà nước”, ông Tô Bá Lâm nhận định.
BTV/
CEO Việt
Tags:
bất động sản
Bài viết đóng góp, xin gửi về email:
doanhnhanvadoisong@gmail.com
